نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۳۱۷ مورخ ۱۴۰۰/۰۵/۳۱

طبق ماده۳۶۳ .قانون مدنی وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تادیه ثمن، مانع انتقال نیست در فقه امامیه به عنوان منبع قانون مدنی ایران عقد علت تامه نقل و انتقال است و ثبوت خیار مانع حصول ملکیت نیست؛ زیرا جمیع ادله صحت و نفوذ بیع بر آن دلالت دارند. میرزای قمی در صفحه۸۹ جلد دوم جامع الشتات در این خصوص معتقدند: هر چند اخراج از ملک خود هم کرده باشد، علی الاظهر چون نمی تواند استرداد عین بکند، باید رد مثل یا ثمن را به غابن بکند. مرحوم سید یزدی نیز در صفحه۱۷۵ جلد اول کتاب سوال و جواب معتقدند تلف یکی از عوضین مانع فسخ نیست؛ در این صورت به جای چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می شود. با توجه به توضیحات فوق شخصی در مرداد ماه سال۱۳۹۳ به عقد بیع صحیح شرعی و قانونی یک دستگاه آپارتمان را به ثمن معلوم خریداری و در آذر ماه همان سال آ ن را به اشخاص ثالث منتقل می کند؟ مالکان جدید نیز در بهمن ماه۱۳۹۳ ملک را به عقد بیع به دیگری انتقال داده اند مالک اولیه در اسفند همان سال و با استفاده از خیار فسخ )غبنی بودن معامله( مبادرت به اعمال خیار فسخ نموده و در نهایت دادگاه تجدیدنظر انتقال بعدی مبیع را مانع اعمال حق .خیار فسخ ندانسته و حکم به تایید و تنفیذ فسخ معامله اولیه داده است ۱ - آیا اثر فسخ معامله به مانند اقاله از زمان اعمال است یا آن که به مانند بطلان اثر قهقرایی دارد؟ ۲ - تکلیف قانونی معاملات صورت گرفته در فاصله زمانی بعد از عقد اول و پیشاز ف سخ معامله شهریور ت ا اسفند ماه از لحاظ حقوقی چیست؟ ۳ - آیا از احکام اقاله مذکور در ماده۲۸۶ قانون مدنی بنا به وحدت ملاک و الغا خصوصیت می توان در مورد فسخ معامله نیز استفاده کرد؟ به عبارت دیگر، آیا احکام اقاله به فسخ معامله نیز قابل تسری است؟ ۴ - آیا انتقال به اشخاص ثالث در فاصله زمانی پس از عقد اول و پیش از اعمال فسخ از مصادیق تلف مبیع محسوب می شود؟

۱ - بین اقاله و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذی حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی این ه ا موجب انحلال عقد از زمان اقاله یا اعمال حق فسخ است و متعاقبا استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آن.ها در صورت تلف ضروری است ۲ ، ۳ و۴ - با توجه به حکم مقرر در ماده۴۵۴ قانون مدنی مبنی بر این که» هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود «... و ماده۴۵۵ همان قانون که مقرر می دارد» اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد «... و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده۲۸۶ و مواد۲۸۷ ، ۳۶۳ و۳۶۴ این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی زند؛ مگر این که برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحا یا ضمنا برای مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده ب اشد. رای وحدت رویه شماره۸۱۰ مورخ۴/۳/۱۴۰۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده .صدرالاشاره تصریح شده است