لاولکس پرسش
1- حکم قانونی قراردادهایی که به صورت عادیپیش از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403 منعقد شدهاند، چیست؟
2- تفاوت سامانه خودنویس و کاتب در چیست؟
3- آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، بنگاههای معاملات ملکی را با
رکود و چالش بسیار مواجه نمیکند؟
4- با لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، در خصوص
تکلیف املاک و اراضی فاقد سند رسمی چه باید کرد؟
5- ارتباط قانون صدرالذکر با قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب1393 چیست؟
6- در صورتی که اموال غیر منقول بهنحو مشاعی باشد، تکلیف چیست؟
7- چه نوع اسنادی لزوما باید به ثبت رسمی برسند؟
8- تکلیف قراردادهای منعقده پیش از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403، چیست؟
9- تکلیف قراردادهایی که پس از اجرایی شدن قانون مذکور منعقد میشوند، چیست؟
10- در خصوص بنگاههای معاملات ملکی فاقد مجوز چه باید کرد؟
11- با توجه به عدم تجهیز و ارتباطدهی بنگاههای معاملات ملکی به سامانههای سازمان ثبت اسناد و
املاک کشور در برخی استانها، تکلیف آنها چیست؟
پاسخ
1 و8- قراردادهای عادی راجع به اراضی و املاک که پیش از لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 منعقد شدهاند، مشمول حکم مقرر در ماده 10 این قانون میباشند.
2- مقصود از سامانه خودنویس، سامانه موضوع ماده18 قانون جهش تولید مسکن مصوب1400 موسوم
به سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور است که از سوی مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن،
ثبت معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری بدون پراخت هزینه ایجاد شده است؛ اما کاتب
درگاه ارائه خدمات از سوی کانون سردفتران و دفتریاران است؛ سامانه و درگاه یادشده هر چند درگاهی
برای ورود اطلاعات به سامانههای موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 موسوم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد میباشند؛ اما ماهیتی متفاوت از سامانه اخیرالذکر
دارند.
5- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403، ناظر بر ثبت اعمال حقوقی موضوع
مواد یک و 10 و همچنین ثبت قراردادهای خصوصی موضوع ماده 2 این قانون است؛ در حالی که قانون
جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393 با توجه به ماده3 این قانون ناظر بر حدنگاری املاک کشور
است؛ به نحوی که »موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از
دولتی و غیر دولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوهها، مراتع، جنگلها، دریاها، دریاچهها، تالابها،
اراضی مستحدثات ساحلی، مسیلهای دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان
بهرهبرداری از نقشهها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صورت نقشه و اسناد
مالکیت حدنگار در نظام جامع میسر گردد؛ به گونهای که هیچ نقطهای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت
حدنگار نباشد.«؛ اما هر کدام در محل و مجرای خود قابلیت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت
رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به موجب تبصره9 ماده10 و تبصره2 ماده6 اجرای
قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393 را تسریع وتسهیل میکند.
6- تکلیف مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403؛ اعم از
املاک دارای مالکان مشاعی و غیر آن است. در خصوص ماده 10 این قانون نیز در فرضی که ملک دارای
مالکان مشاعی باشد و هر کدام تصرفات مفروزی داشته باشند، هر مالک باید با تهیه نقشه ملک تحت
تصرف خود و ارائه مختصات جغرافیایی (یو.تی. ام) آن، مستندات خود را بارگذاری کند.
در پایان خاطرنشان میسازد مطالب مطرح شده در بندهای 3،4،7،9،10 و11، صرف نظر از ابهام در
برخی موارد، فاقد جنبه حقوقی بوده و مستلزم ارائه نظریه مشورتی نیستند.
دکتر احمد محمدی باردئی