لاولکس پرسش
1- همانگونه که مستحضرید، در صورت انعقاد معامله با مبایعهنامه عادی در مورد مال غیر منقول پس از
یک سال از تاریخ راهاندازی رسمی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403، این معامله فاقد اعتبار است؛ در این صورت، چنانچه بایع دعوای مطالبه اجرتالمثل
ایام تصرف مبیع را به طرفیت خریدار مطرح کند، آیا این دعوا مسموع است؟
توضیح آنکه در این زمینه دو عقیده است؛ برخی معتقدند عقد به نحو صحیح منعقد شده است و صرفا
قانونگذار چنین معاملهای را فاقد اعتبار میداند؛ لذا دعوای مطالبه اجرتالمثل مسموع نیست؛ زیرا خریدار
به جهت شرعی از مال استفاده کرده است؛ در مقابل بعضی معتقدند ماهیت عقد مذکور تشریفاتی است و به
جهت فقدان ثبت ایجاب و قبول، عقد باطل است و دعوای مطالبه اجرتالمثل مسموع است. خواهشمند
است در این زمینه اعلام نظر فرمایید.
2- آیا آرای قضایی که در مورد املاک غیرمنقول موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403 صادر شده است، معتبر است و یا با توجه به صراحت قسمت اخیر ماده
یادشده که فقط از دو نوع شیوه احراز مالکیت یاد کرده و در مورد آرای قضایی؛ مانند تقسیم ترکه و اثبات
مالکیت ثبت نشده در دفاتر ثبت ذکری به میان نیاورده است، این آراء فاقد اعتبار است؟
3- آیا تقسیمنامه عادی که توسط ورثه در مورد اموال دارای سند حدنگار تنظیم شده است، دارای اعتبار
است و یا آنکه مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 بوده و
فاقد اعتبار است؟ آیا دعوای الزام به انتقال سند بر اساس تقسیمنامه مسموع است؟
4- با توجه به موادیک و 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403، آیا ماده
147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب1356 در مورد احراز مالکیت با اسناد عادی همچنان دارای اعتبار
است؟
5- چنانچه عاقد عقد نکاح دایم طبق مهریه، مهریه زوجه را با توافق3 دانگ پلاک ثبتی بنویسید بدون
اینکه در دفتر املاک سند انتقال مالکیت به زوجه صورت گیرد )به علت در رهن بودن پلاک ثبتی( آیا این
سند نکاح، سند رسمی محسوب میشود و آثار سند رسمی مالکیت دارد و میتوان بر اساس آن دعوی
خلع ید مطرح نماید؟
6- در صورتی که قاضی دعوای طرفین را با گزارش اصلاحی ختم کند که موضوع آن اقرار به مالکیت
رسمی طرف مقابل باشد؛ در حالی که ملک در فرایند ثبت رسمی است، آیا گزارش اصلاحی تنظیم شده،
سند رسمی محسوب و دارای اعتبار کامل است و با توجه به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403،اعتبار مالکیت دارد و یا آنکه این سند نیز باید در سامانه موضوع این ماده
بارگذاری شود و از آنجا که تشریفات انتقال صورت نگرفته است، دعاوی مستند به این گزارش اصلاحی؛
مانند خلع ید و اجرتالمثل ملک قابل استماع نیست؟ توضیح آنکه، فرض سوال پس از سپری شدن مواعد
در خصوص اسناد غیر رسمی و فاقد اعتبار شدن سند عادی تنظیمی است.
7- در مواردی که در نکاحنامه رسمی، قید شده است مهریه زوجه شش دانگ یک پلاک ثبتی است؛ بدون
آنکه در دفتر املاک انتقال مالکیت ثبت شده باشد و یا در فرضی که ملک فاقد سند رسمی است، آیا درج این
عبارت در نکاحنامه، موجب تلقی آثار سند غیر منقول میباشد و یا اینکه فاقد اعتبار است؛ چرا که از مجرای
درست )دفتر اسناد رسمی( تنظیم نشده و سردفتر ازدواج فاقد شرایط قانونی تنظیم اقرارنامه و توافق در مورد
معاملات املاک است و حداکثر آنکه، این عبارت نوعی اقرار در قالب سند رسمی است؟
8- آیا دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه منافع در مال غیر منقول، پس از یک سال از
راهاندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
مسموع است؟ توضیح آنکه، در قانون یادشده در خصوص انتقال عین و منفعت مال غیر منقول تقریر حکم
شده است؛ اما در مورد عقود مفید اباحه اموال ذکری به میان نیامده است.
پاسخ
1- قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 به صورت لف
و نشر مرتب عبارت »قابل استماع نبوده«را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت
»فاقد اعتبار«را ناظر بر»ادله راجعبه آنها«به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع
این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار دانستن ادله
مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند در عمل منتقلالیه را
در موقعیتی قرار میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق
کند و در هر صورت، مطالبه اجرتالمثل توسط بایع بابت ایام تصرف منتقلالیه تا پیش از طرح دعوای استرداد
عوضین و صدور حکم در خصوص آن منتفی است.
2- از حکم مقرر در ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403،
بیاعتباری آراء صادره از مرجع قضایی در خصوص معاملات موضوع این ماده قابل استنباط نمیباشد و
در فرض سوال، محکومله میتواند وفق مقررات مربوط و عندالاقتضاء با رعایت حکم مقرر در ماده 10
قانون یادشده، برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کند
3- در فرض سوال که مفروض آن است که ماترک، مال غیر منقول است که پس از اجرای قانون الزام به
ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 نسبت به آن سند مالکیت حدنگار صادر شده است و
مشمول تبصره 4 ماده یک این قانون میباشد؛ از آنجایی که تقسیم آن حداقل مستلزم مبادله و انتقال متقابل
سهم هر یک از ورثه در بخشی از ملک به دیگری است، مشمول اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون
میباشد و استماع دعوای نشات گرفته از تقسیمنامه فرع بر ثبت آن در سامانه موضوع ماده یک این قانون
است.
4- چنانچه مبنای اعتراض معترض ثالث اجرایی یکی از اعمال حقوقی موضوع مواد یک و 10 قانون الزام
به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باشد و معترض ثالث با رعایت قیود موضوع این
قانون؛ از جمله مواعد پیشبینی شده حسب مورد برای ثبت معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد )موضوع
ماده یک قانون( و یا بارگذاری اطلاعات در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی )موضوع ماده 10 قانون
به تکالیف قانونی خود عمل کرده باشد، اعتراض وی قابلیت ترتیب اثر دارد و در غیر این صورت، بر
اعتراض وی اثری مترتب نیست.
5 و7- اولا، همانگونه که در نظریه مشورتی شماره436/1403/7 مورخ14/8/1403 به آن مرجع اعلام
شده است، در خصوص ثبت مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی به عنوان مهریه زوجه، با توجه به قوانین و
مقررات حاکم؛ از جمله مواد 22 و48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1310 با اصلاحات و الحاقات
بعدی، ماده 32 آییننامه قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون سردفتران و دفتریاران مصوب 10/1/1400 با
اصلاحات و الحاقات بعدی و جزء »الف«بند153 مجموعه بخشنامههای ثبتی )اصلاحی موضوع بخشنامه
شماره 5313/1401 مورخ16/1/1401 معاونت امور اسناد سازمان ثبت
اسناد و املاک کشور(، که مقرر میدارد سردفتر رسمی ازدواج مکلف است در مورد صداق غیرمنقول »قبل
از ثبت واقعه ازدواج )حالت اول در صورت ایجاد زیرساخت فنی( یا )حالت دوم در صورت عدم امکان
استعلام برخط از واحد ثبتی از طریق دفتر اسناد رسمی( وضعیت ملک را از اداره ثبت محل مربوطه از
طریق سامانه استعلام نماید و در صورت نبودن اشکال قانونی نسبت به ثبت واقعه اقدام نماید، سپس از
طریق سامانه مربوطه، مراتب را جهت تنظیم سند صداق غیر منقول به دفتر اسناد رسمی اعلام مینماید.
سردفتر اسناد رسمی مکلف است نسبت به تنظیم سند صداق غیر منقول اقدام و سند ازدواج را عینا در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی برابر مقررات ثبت نماید. «و با لحاظ رای شماره
140331390000825043 مورخ13/6/1403 هیات تخصصی اداری و امور عمومی دیوان عدالت اداری
متضمن رد شکایت ابطال بند 153 از مجموعه بخشنامههای ثبتی، پس از ثبت سند صداق غیر منقول در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی است کهزوجه به عنوان مالک رسمی مال غیر منقول موضوع مهریه به
رسمیت شناخته میشود.
ثانیا، عقد نکاح از حیث عموم عبارت »هر عمل حقوقی«مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 است؛ مشروط بر اینکه در نتیجه آن، انتقال مال غیر منقول و یا
تعهد به آن ایجاد شود؛ بنابراین، چنانچه در ضمن عقد نکاح مال غیر منقولی توسط زوج و یا شخص ثالث
به زوجه تملیک شود )به عنوان نتیجه عقد( و یا تعهد به آن شود، مشمول حکم مقرر در ماده یک قانون
یادشده است. بدیهی است مطلق تعهدات الزامآور در عقد نکاح مشمول آن نخواهد بود.
6- با توجه به عنوان و فلسفه وضع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403،
مقصود از »سند رسمی«در عبارت»فاقد سند رسمی«مندرج در ماده10 این قانون، سند تنظیمی در
ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی برای اموال غیر منقول است که دارای سابقه ثبتی هستند و اموالی که فاقد
چنین سندی هستند و در مورد آنها رای دادگاه صادر شده است؛ هر چند رای دادگاه مشمول تعریف سند
رسمی موضوع ماده 1287 قانون مدنی است؛ اما همچنان مشمول عبارت اموال غیر منقول»فاقد سند
رسمی«هستند و ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین منافع و یا حقوق موضوع این ماده در سامانه
»ساماندهی اسناد غیر رسمی«ضروری به نظر میرسد.
شایسته ذکر است در مواردی که رای باید از طریق اجرای احکام دادگاه اجرا شود، به نظر میرسد تا زمانی که
مانع قانونی برای اجرای رای نباشد، صرف عدم ثبت در سامانه مانع اجرای رای دادگاه نیست. بنا به مراتب
پیشگفته و به قیاس اولویت، در فرض سوال وجود گزارش اصلاحی مدعی را از بارگذاری اطلاعات در سامانه
موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 بینیاز نمیکند.
8- اولا، قانونگذار در مواد یک و10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
به انتقال منافع و یا مالکیت منافع، انتقال حق انتفاع و مالکیت حق انتفاع تصریح دارد؛ اما در خصوص اباحه
در انتفاع و عقود مفید آن مانند عاریه حکمی ندارد.
ثانیا، اباحه در انتفاع، حق انتفاع و مالکیت بر آن ایجاد نمیکند و به همین دلیل است که اذن در انتفاع قابل
رجوع و عقود مفید اباحه در انتفاع مانند عاریه جایز است و مباحکننده انتفاع میتواند از آن عدول کند.
با توجه به مراتب پیشگفته و از آنجا که اباحه در انتفاع، حق یا مالکیت بر آن را در پی ندارد تا بتواند
موجد دعوا شود؛ در فرض سوال دعوای مطالبه و تحویل ملک به استناد عقد اباحه در انتفاع، صرف نظر
از قابلیت یا عدم قابلیت استماع این دعوا، از شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 خارج است.
دکتر احمد محمدی باردیی