لاولکس پرسش
1- در تبصره2 ماده2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مکانیزم تعیین مالیات جهت
دریافت آن مشخص نمیباشد و همچنین تکلیف دفاتر اسناد رسمی در خصوص سند تفویض وکالت که
خارج از مدت 9 ماه مذکور دراین تبصره انجام میشود مشمول حکم تبصره میباشد یا خیر؟ و اساسا
وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول شامل وکالتنامههای جامع و کلی نیز میباشد یا
خیر؟
2- در ماده2 آیا حقالثبت قولنامهها و قراردادهای خصوصی اصحاب معامله شامل نیم درصد کاداستر
نیز میباشد یا خیر؟ و فقط منصرف به نیم درصد حقالثبت اسناد مالی است؟
3- در تبصره2 ماده3 قانون چگونگی احراز اهلیت و هویت اصحاب معامله توسط اشخاص حقیقی و
حقوقی ودلالان معاملات املاک مشخص نمیباشد و به نظر ایجاد دسترسی برای دلالان معاملات املاک و
اشخاص حقیقی و حقوقی بدونت تخصص موجب مخاطرات جری در سلامت و انقال معاملات ایجاد
خواهد کرد.
4- چگونگی انجام معاملات ثبت اموال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی (مجهولالمالک) در قانون تعیین تکلیف
نشده است.
5- در ماده4 قانون مشخص نمیباشد دفاتر اسناد رسمی چگونه به ارزش معاملات املاک دسترسی خواهند
داشت. آیا دفاتر اسناد رسمی مسؤولیت محاسبه مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به ماخذ وجوه
دریافتی اعلامی بانک و یا صاحب حق را پاسخگو خواهند بود.
6- در تبصره9 ماده10 و در تنظیم سند اعمال حقوقی اراضی کشاورزی زراعی به صورت مشاع تعیین
تکلیف دفاتر اسناد رسمی در تعیین و احراز حد نصاب قانونی کامل مشخص نمیباشد که نیازمند تبیین و
تشریح میباشد.
7- آییننامه مربوط به حقالزحمه مشاورین املاک (آییننامه موضوع تبصره 1 ماده3 قانون مذکور) هنوز
مصوب و ابلاغ نشده و مشاورین املاک قادر به محاسبه و وصول حقالزحمه خود نمیباشند و از جمله
مشکلات مشاورین املاک میباشد.
پاسخ
1- اولا، معافیت موضوع تبصره2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403، معافیت از پرداخت هزینه تنظیم سند رسمی انتقال است و ناظر بر فرضی است که انتقال در مهلت
نه ماه موضوع این تبصره، صورت گیرد؛ بنابراین، تفویض وکالت و نیز انتقال ملک در خارج از موعد
یادشده مشمول معافیت مذکور نخواهد بود.
ثانیا، حکم مقرر در خصوص معافیت موضوع تبصره یادشده، در صورتی است که موضوع وکالت انتقال یک
یا چند مال غیر منقول باشد؛ به گونهای که محاسبه مالیات و حقالثبت و ... آن بر اساس موازین و معیارهای
قانونی در زمان تنظیم سند امکانپذیر باشد؛ بنابراین تعدد و یا تکثر اموال موضوع وکالت مانع از اجرای
حکم این تبصره نخواهد شد؛ همچنین اعطای وکالت به گونهای که وکیل افزون بر اختیار انتقال مال، دارای
اختیارات دیگری نیز باشد، مانع از مجرا دانستن حکم این تبصره نمیباشد؛ اما چنانچه در فرض سؤال،
مقصود از وکالت کلی و جامع، تنظیم وکالت بهگونهای باشد که وکیل اختیار انتقال اموال و داراییهای موکل
را به نحو مطلق داشته باشد، با توجه به اینکه در این فرض املاک احصاء نشده و تعیین مالیات و حقالثبت
و ... بر اساس ملک مشخصی میسر نمیباشد، از شمول تبصره مذکور خروج موضوعی دارد.
2- ماده2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب1403 که ماخذ محاسبه عوارض و
وجوه قانونی از قبیل حقالثبت، حقالتحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور را تابع حکم مندرج در
تبصره 3 ماده64 قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی 1394 (ارزش معاملاتی ملک) اعلام کرده است، تمثیلی
بوده و این حکم صرفا مبنای محاسبه هزینههای قانونی را تعیین کرده است؛ بنابراین، چنانچه هزینههای
دیگری نیز به موجب مقررات لازمالاجرا برای نقل و انتقال اموال غیر منقول تعیین شده و قابل وصول باشد،
در قراردادهای موضوع این ماده با وجود اینکه الزاما مفید نقل و انتقال نیست، قابل وصول است و مشمول
این ماده خواهد بود؛ تشخیص مصداق بر عهده مرجع رسیدگیکننده است.
دکتر احمد محمدی باردئی