پرسش
شخصی در سال ۱۳۶۰ یک باب مغازه خود را با قرارداد عادی به دیگری اجاره می دهد و در قرارداد قید می گردد که مبلغ پانصد هزار ریال به عنوان سرقفلی پرداخت شده، در سال ۱۳۹۰ به علت عدم پرداخت اجاره بهای سالهای ۸۹ و ۹۰ اظهارنامه ای از طرف موجر با مضمون پرداخت اجاره بهای معوقه برای مستاجر ارسال می گردد و علیرغم انقضاء مدت ۱۰ روز مستاجر اجاره بها را پرداخت نمی کند و موجر دادخواستی مبنی بر تخلیه مغازه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها مطرح می کند حال به این سوالات پاسخ دهید:
۱- در صورت صدور حکم مبنی بر تخلیه ملک به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها آیا حق کسب و پیشه و حق سرقفلی به مستاجر تعلق می گیرد یا خیر؟
۲- آیا مستاجر حق مطالبه سرقفلی به نرخ روز را دارد یا همان مبلغ مندرج در قرارداد به او تعلق می گیرد؟
۳- به فرض این که در مساله فوق به لحاظ نیاز شخصی موجر به مغازه حکم تخلیه صادر گردد که قاعدتا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد، آیا مستاجر می تواند سرقفلی را نیز به نرخ روز مطالبه کند و آیا در این فرض اساسا حق کسب و پیشه با حق سرقفلی به نرخ روز قابل جمع می باشند یا خیر؟
نظر و پاسخ
در فرض پرسش اولا در صورت صدور حکم به تخلیه ملک به لحاظ تخلف مستاجر از پرداخت اجور مغازه بند ۹ تبصره یک ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ حق کسب و بیشه تعلق نمی گیرد. ثانیا در فرضی که قرار داد اجاره و توافق موجر و مستاجر با تعیین حق سرقفلی همراه باشد، در صورت صدور حکم به تخلیه، حق سرقفلی به عنوان یک امتیاز و حق مالی قابلیت محاسبه و با لحاظ افزایش ارزش ریالی آن در زمان تخلیه قابلیت مطالبه را دارد ثالثا در صورتی که تخلیه مغازه به لحاظ نیاز شخصی موجر باشد حق کسب و پیشه با حق سرقفلی ادغام و قابل جمع و بررسی و برآورد کارشناسی قابلیت مطالبه دارد.
نخست باید دید قانون حاکم بر سوال چه قانونی است. با استقراء در قوانین کاشف به عمل آمد که قانون حاکم قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ می باشد چرا که قرارداد در سال ۱۳۶۰ منعقد شده و با رعایت شرایط شکلی می توان نسبت به هر دو موضوع حکم صادر کرد. اما در فرض سوال چون تخلف از ناحیه مستاجر بوده است فلذا حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد اما جهت تعمق بیشتر باید تفاوت های این دو را در نظر گرفت. در سابق این دو موضوع را به جای همدیگر به کار می بردند. حق کسب و پیشه قانونی است ولی سرقفلی قراردادی، جایی که مستاجر تخلف می کند سرقفلی ساقط نمی شود ولی حق کسب و پیشه ساقط می گردد. این دو حق قابل جمع نیستند و در خصوص این که نرخ روز قابل مطالبه است یا نرخ زمان پرداخت باید به قانون سال ۱۳۷۶ توجها تبصره ۲ ماده ۶ و ماده ۱۱ رجوع شود که با این مواد قانون تکلیف را مشخص کرده است و سرقفلی زیر سلطه قانون سال ۵۶ قرار می گیرد.
هم حق سرقفلی تعلق می گیرد هم حق کسب و پیشه چون منشاء این دو حق متفاوت است (یکی قانون و دیگری قرارداد) با همین استدلال این دو حق قابل جمع نیستند. بر اساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سرقفلی به نرخ روز قابل مطالبه است زیرا دور از عدالت است که مبلغی را در چند سال قبل مستاجر پرداخت کرده است و موجر علاوه بر استفاده از اجاره بها و سرقفلی اکنون بخواهد همان مبلغ زمان قرارداد را مطالبه کند و این با شرایط اقتصادی منافات دارد.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۶