پرسش
در قراردادهای اجاره، اماکن تجاری که هر ساله تمدید می شود، اگر مالک مبادرت به فروش ملک نماید و خریدار تقاضای تخلیه محل را بنماید، آیا موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ خواهد بود، یا قانون قدیم؟
نظر و پاسخ
با فرض این که قرارداد اجاره فی مابین موجر و مستاجر، در مورد واحد تجاری قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، این رابطه اجباری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در باب اجاره محل های کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود و به موجب مقررات این قانون صرف انقضای مدت اجاره، موجب زوال حق استفاده مستاجر از مورد اجاره نیست و تمدید هر ساله مدت اجاره هم تاثیری در حق مستاجر ندارد، با این وصف در صورتی که موجر، ملک مورد اجاره را به دیگری بفروشد خریدار ملک، قایم مقام موجر سابق خواهد بود و از حقوقی که وفق قانون مصوب ۱۳۵۶ برای موجر برقرار شده برحوردار می شود و به صرف عنوان خریداری ملک نمی تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.
هدف قانونگذار این بوده است که روابط موجر و مستاجر، بر اساس قانون جدید عمل شود و عمل به قانون سابق استثناست و چون هر ساله قرارداد تمدید می شده است و از جمله در حاکمیت قانون جدید نیز تمدید شده است، باید به این قانون عمل شود و نحوه تخلیه نیز بر اساس قانون جدید خواهد بود
اگر طرفین در حاکمیت قانون جدید، اجاره را تمدید نمایند و هدفشان قانون جدید باشد، بر اساس این قانون عمل خواهد شد؛ ولی با توجه به تمدید هر ساله اجاره از سالیان قبل تا حاکمیت قانون جدید، دیگر این قانون عمل نخواهد شد و حقوق سابق مستاجر به قوت خود باقی خواهد بود.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۷۹