پرسش
آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی بوده است. به موجب قرارداد یک ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار می شود و در متن اجاره نامه هم قید می شود که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته است و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اما عین مستاجره عملا آموزشگاه کامپیوتر بوده و دستگاه های کامپیوتر در آن به فروش می رسیده است. اینک موجر به استناد انقضای مدت اجاره، خواهان تخلیه محل می باشد. سوال این است که هر چند قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶، تنظیم گردیده، در سال ۷۹ تمدید شده است، آیا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ بر قضیه حکومت دارد؟
نظر و پاسخ
با توجه به مفروضات موضوع به شرح منعکس در متن سوال در بدو تنظیم قرارداد و برقراری روابط استیجاری که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صورت گرفته، توافق طرفین بر این بوده که مستاجر از محل مورد اجاره به عنوان دفترکار استفاده نماید و صرف همین مطلب موجب شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ در باب اجاره محل های کسب یا پیشه یا تجارت بر رابطه اجاره طرفین خواهد بود و در چنین صورتی حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر ملک تعلق می گیرد و با توجه به این که آپارتمان مورد اجاره محل مسکونی بوده و موجر با تخلف از مقررات شهرداری آن را به منظور کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر اجاره داده و حتی قید عدم پرداخت سرقفلی (با لحاظ ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶) استحقاق مستاجر را در مطالبه حق کسب یا پیشه که وفق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون اخیر در حق مستاجر پایدار گردیده، نفی نخواهد کرد. اضافه می شود در اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون مصوب ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت اجاره مجوز تخلیه مورد اجاره نخواهد بود و بنابراین تمدید هر ساله مدت اجاره از جانب طرفین در حق مکتسبه مستاجر در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت تاثیری نخواهد داشت.
اولا: نظر به این که قرارداد قبل از سال ۷۶ تنظیم گردیده است برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد بود.
ثانیا: از آن جا که موجر، تنها به دلیل انقضای مدت، درخواست تخلیه محل را از مستاجر نموده است، قطع نظر از مسکونی یا تجاری تلقی شدن، تخلیه محل استیجاری مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بوده و مطابق این قانون، صرف انقضای مدت از موجبات صدور حکم تخلیه محسوب نمی شود. از این رو دعوای خواهان وارد نبوده، دادگاه باید حکم به رد آن صادر و اعلام نماید، اما صرف نظر از این موضوع، این که آیا با توجه به مفاد قرارداد تنظیمی چنین محلی را می باید تجاری و یا مسکونی تلقی نمود، باید اذعان داشت آنچه از نظر قانون ملاک در تلقی یک مکان به عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت و یا مسکونی بودن آن باید در نظر گرفته شود، عبارت از چگونگی استفاده از آن محل است و چنان چه علی رغم پروانه مسکونی، از محل به عنوان محل کسب و تجارت استفاده شود، عمل مستاجر در استفاده از آن به عنوان محل کسب، تنها تخلف از مقررات شهرداری تلقی خواهد شد، از این رو با مضی زمان و فعالیت مستاجر به کسب و تجارت در محل و در نتیجه رونق تجاری آن، مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود و عدم دریافت چیزی به عنوان سرقفلی از ناحیه موجر و ذکر عدم استحقاق مستاجر در دریافت آن با توجه به این که مفهوم سرقفلی در عرف تجاری و بازار با مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت متفاوت بوده و سبب ایجاد هر یک متفاوت با دیگری است تاثیری در قضیه ندارد. به این معنا که در ایجاد سرقفلی اراده و توافق طرفین دخالت داشته و حال آن که در ایجاد حق کسب و پیشه و یا تجارت اراده طرفین دخالتی نداشته بلکه عواملی از قبیل، علامت تجاری و نام تجاری فعالیت شخص و رونق تجاری و موقعیت محل موثر است. به هر حال مستاجر با وجود عوامل موثر درایجاد حق کسب پیشه، استحقاق بهره مندی از چنین حقی را خواهد داشت. لذا در صورت تخلیه، مستاجر که با مجوز رسمی از آموزش فنی و حرفه ای به فعالیت می پردازد، مطابق مقررات قانون مصوب سال ۵۶ استحقاق دریافت آن را خواهد داشت.
قرارداد تنظیمی با استدلال مذکور در نظریه اکثریت مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است. محل استیجاری دارای پروانه مسکونی بوده و پرداختن به کسب و پیشه یا تجارت ولو با مجوز رسمی از آموزش فنی و حرفه ای بدون داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی، عنوان محل کسب و پیشه و یا تجارت نخواهد بخشید. بنابراین، مستاجر محل، علی رغم فعالیت چندین ساله، حقی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت نخواهد داشت و با تخلیه محل علاوه بر عدم استحقاق، چیزی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به دلیل این که وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته، استحقاق دریافت سرقفلی را نیز نخواهد داشت.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۷۹