نشست قضایی درباره ضمانت اجرای تخلف مستاجر در تغییر شغل بدون رضایت موجر

طبق بند ۷ ماده ۱۴، هرگاه مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، دادگاه پس از ثابت شدن ادعای موجر، حکم فسخ اجاره و دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می کند و موجر وجهی بابت حق کسب و پیشه یا تجارت در حق مستاجر پرداخت نخواهد کرد. حال چنانچه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور یا سرقفلی به موجر پرداخت نموده باشد، آیا این مبلغ، قابل وصول از سوی موجر در حق مستاجر خواهد بود؟

آنچه که در بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مقرر شده و ضمانت اجرای تخلف و نقض عهد مستاجر در تغییر شغل بدون رضایت موجر می باشد که علاوه بر امکان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مستاجره، مستاجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را از دست می دهد و این حق با سرقفلی مغازه متفاوت است؛ لذا در صورتی که مبلغی به عنوان سرقفلی یا ودیعه یا قرض الحسنه و حق سند تعهدآور دیگری به موجر داده باشد به اعتبار مسیولیت مدنی ناشی از قرارداد، در هنگام تخلیه قابل مطالبه و استرداد می باشد؛ بنابراین نظریه اکثریت مورد تایید هیات عالی است. با توجه به تفاوت مفهومی و ماهیتی ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور و سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت و با توجه به این که سرقفلی به نحو صریح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مورد توجه قرار نگرفته بود بلکه مبلغ و میزان این وجه در تعیین، تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت موثر می باشد (آیین نامه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مصوب ۱۳۵۶) و با توجه به این که عدم استحقاق بر مطالبه حق کسب یا تجارت، منافاتی با مطالبه وجهی که به عناوین مذکور پرداخت شده وجود ندارد؛ بنابراین اگرچه حق کسب یا پیشه مستاجر با تقصیر مقرر در بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، ساقط می شود ولی به اعتبار قواعد عام مسیولیت، موجر مکلف به پرداخت ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور و سرقفلی (اخذشده) در هنگام تخلیه ملک می باشد. بدیهی است وجه مذکور تابع قواعد عام مدنی بوده و در صورتی که خواهان خسارت تاخیر در تادیه را درخواست نماید، مقررات ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی حاکم بر موضوع خواهد بود. ۱. سرقفلی: وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد. (کشاورز/بهمن/ سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام / ۱۳۸۷/ ص ۲۸) ۲.حق کسب یا پیشه یا تجارت: حقی است برای مستاجر بازرگان و پیشه ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی کسب معاش کنند ولو آن که بازرگان نباشند. با سرقفلی فرق دارد زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست. (جعفری لنگرودی/ مبسوط در ترمینولوژی حقوق / ج۳/ ردیف۶۲۳۱) اگرچه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، کلمه سرقفلی ذکر نشده بود ولی این اصطلاح با حق کسب یا پیشه یا تجارت در قلمرو قانون مذکور، دارای مفهوم مشترک است و با تحقق تقصیر مستاجر بر اساس بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ وجهی به وی تعلق نخواهد گرفت. رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۷