پرسش
نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع موضوع ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ چگونه است؟ آیا سند اجاره جدیدی بین مالک و مستاجر تنظیم می شود یا سند صلح منافع بین مستاجر قدیم با مستاجر جدید تنظیم می شود؟
نظر و پاسخ
نحوه اجرای احکام صادره راجع به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر، در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیش بینی شده است. همان گونه که در بند (۲) ماده ۱۹ قانون مزبور تصریح شده، در صورتی که دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر کرده باشد، رونوشتی از حکم صادره را به دفترخانه مربوط ارسال می کند و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود. مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قایم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
مستفاد از عبارت های ارسال رونوشت حکم به دفترخانه مربوط و موردی که اجاره نامه رسمی در بین نباشد و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود این است که تنظیم سند رسمی انتقال منافع بین مستاجر و منتقل الیه لازم است زیرا در ماده مرقوم مراتب مورد نظر قانونگذار واقع شده، مضافا مطابق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، انتقال حقوق قانونی مستاجر فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. از طرفی رسیدگی دادگاه تابع خواسته دعواست و تقاضای خواهان تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه است، لذا سند اجاره جدید در وضعیت فعلی و در این دعوا لازم نیست و قانونگذار با صراحت مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قایم مقام مستاجر سابق شناخته شده است. در مواردی هم که سند رسمی اجاره بین مستاجر سابق و مالک در بین نیست، اعمال مقررات ماده ۱۹ قانون مزبور و صدور حکم به تجویز انتقال منافع و تنظیم سند رسمی انتقال لازم تشخیص گردیده که به روشنی موید این معناست. بنابراین، نظرهای ارایه شده دوم و سوم قضات دادگستری مشهد در حدودی که موافق با مراتب فوق است، تایید می شود.
نظر اول: سوال صرفا مربوط به مواردی است که حق کسب و پیشه به آن تعلق می گیرد و مغازه و محل کسب را شامل می شود. اصولا وقتی ملکی در اجاره شخصی به عنوان محل کسب باشد یا حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده است یا این که دارای حق انتقال به غیر است. اگر دارای حق انتقال به غیر باشد تبعا بحث تجویز انتقال منافع سالبه به انتفای موضوع است. گاهی انتقال به غیر از مستاجر سلب شده است در این صورت طبیعتا حق این که خودسرانه ملک را به غیر منتقل کند ندارد و اگر این کار را انجام دهد مشمول یکی از جهات ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر (تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت) می شود. بر اساس ماده ۱۹، قانون این حق را به مستاجری که حق انتقال به غیر را ندارد داده که به محکمه مراجعه کند و از قاضی اذن بگیرد. قاضی رسیدگی می کند و اجازه می دهد. در این صورت فرد مالک یا موجر برای بازپس گیری مغازه اولویت دارد به شرطی که حق کسب و پیشه را بر اساس نظر کارشناس بدهد. مستاجر جدید قایم مقام مستاجر قدیم است و باید سند اجاره تنظیم شود و تمامی مشخصات اجاره قدیم در اجاره جدید ذکر شود. دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره سابق یا نزدیکترین دفترخانه در صورتی که اجاره نامه ای نباشد، صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال و مراتب را به موجر اعلام می کند یعنی حکم جنبه اعلامی دارد و جنبه اجرایی ندارد. مستاجر جدید هم قایم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
نظر دوم: اولا، کسی که منافع را انتقال می دهد مستاجر است. ثانیا، یا اجازه لازم داریم یا نداریم اگر نداریم موجر هیچ کاره است اگر اجازه لازم داریم یا خود موجر با اجاره مستاجر موافقت می کند یا مخالفت می کند. در صورت دوم مستاجر می تواند از دادگاه اجازه بگیرد. اجاره و بحث دیگری مطرح نیست آن چه که برمی آید تقاضای اجازه انتقال است. یعنی مستاجر می گوید موجر عناد می کند فقط حکم تجویز انتقال می دهد که اگر مراجعه کردند دفترخانه می تواند ثبت کند.
نظر سوم: مستاجر دوم مستاجر جدیدی است نسبت به موجر و نسبت به مستاجر قدیم متصالح است یعنی حکم محکمه صرفا اجازه نیست محکمه هم ذی نفع است و باید وارد قضیه بشود. دادگاه فقط اذن می دهد و به بقیه ماجرا کاری ندارد و حکم جنبه اعلامی دارد.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۴