نشست قضایی درباره صدور رای عدم افراز از سوی اداره ثبت اسناد و املاک

چند نفر به نحو مشاعی در ملکی مالکیت دارند که در بین آن ها یک محجور نیز وجود دارد و ولی قهری وی جزو مالکین است، سازمان ثبت اسناد و املاک با وصف این که می دانسته احد مالکین محجور است مبادرت به صدور رای عدم افراز کرده است مالکین مشاعی (ولی محجور) اصالتا و ولایتا تقاضای فروش ملک را نموده است. دادگاه حکم فروش ملک را صادر کرده و از این رای تجدیدنظرخواهی شده است. حال سوالات ذیل مطرح است: ۱- آیا با عنایت به ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به موضوع را دارد؟ در صورت منفی بودن پاسخ رای اداره ثبت که مورد اعتراض قرار نگرفته است از نظر قابلیت اجرا و اعمال آن از طرف دادگاه چه وضعیتی دارد؟ ۲- چنان چه رای قابل قبول نباشد با توجه به ماده ۴ قانون مرقوم دادگاه چه تکلیفی دارد؟ آیا باید دستور فروش صادر کند یا حکم؟ در صورت صدور حکم، دادگاه تجدیدنظر باید حکم را دستور تلقی کند یا حکم را نقض و به مرجع بدوی جهت صدور دستور اعاده نماید؟ آیا دادگاه تجدیدنظر باید خود مبادرت به صدور دستور نماید؟ ۳- تکلیف متقاضی با عنایت به بی اعتباری رای عدم افراز چیست؟ آیا اعتبار امر مختومه را دارد؟

نشست قضایی (۱) مدنی: مطابق رای وحدت رویه شماره ۵۹ - ۱۳۶۰/۱/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور، اداره ثبت اسناد صالح به رسیدگی و اتخاذ تصمیم نیست و ذی نفع می تواند از طرق قانونی نسبت به آن در دادگاه عمومی ذی صلاح اعتراض نماید. در صورت عدم اعتراض و تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع، صدور چنین دستوری از ناحیه دادگاه با توجه به وحدت ملاک از ماده ۳۲۴ قانون امور حسبی و صراحت ماده ۳۲۶ قانون امور حسبی، رای تلقی و قابل تجدیدنظر خواهد بود. حکم صادره در حدود ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی از طریق صدور اجراییه، قابلیت اجرایی را دارد. اعتبار امر مختومه یا قضیه محکوم بها ناظر به احکام قطعی دادگاه هاست. در فرض سوال، تصمیم واحد ثبتی اشتباه بوده و دادگاه بدوی باید درخواست فروش ملک را رد کند یعنی قرار رد درخواست را صادر نماید ولی حق نقض رای واحد ثبتی را ندارد و افراد ذی نفع می توانند به طرق قانونی نقض آن را درخواست نمایند. ضمنا هر یک از مالکین مشاعی می توانند از دادگاه تقاضای افراز نمایند، چون موضوع از صلاحیت واحد ثبتی خارج بوده و با صدور تصمیم اشتباه آن مرجع، موضوع مشمول امر مختوم بها نیست. چنان چه دادگاه بدوی بدون توجه به مسیله فوق به درخواست فروش رسیدگی کند، باید دستور فروش صادر نماید نه حکم فروش و دستور فروش قابل تجدیدنظر نیست، چون یک تصمیم قضایی است نه رای. در صورت صدور حکم از سوی دادگاه بدوی به جای دستور فروش، مرجع تجدیدنظر باید رای را نقض و پرونده را جهت اقدام قانونی که همان صدور دستور فروش است به دادگاه بدوی اعاده کند. در فرض سوال گرچه تصمیم واحد ثبتی اشتباه بوده، دادگاه نباید به آن توجه کند و وظیفه دادگاه رسیدگی به درخواست فروش است. تصمیم دادگاه باید در قالب دستور باشد نه حکم، یعنی دستور فروش آن را در قالب تصمیم قضایی صادر کند و دستور دادگاه قطعی است. اگر این تصمیم در قالب حکم صادر شود، دادگاه تجدیدنظر رای را نقض و پرونده را جهت صدور دستور به دادگاه بدوی اعاده می کند. رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۷