پرسش
ضمانت اجرای سلب حق تا زمان معین در قرارداد ها (بدین توضیح که سازنده در قرارداد مشارکت پس از تقسیم واحد ها حق فروش واحدهای سهمی خود را تا مدت معینی از خود سلب لیکن برخلاف این سلب حق اقدام به فروش واحد سهمی خود بنماید) چیست و وضعیت معامله نسبت به خریدار و مالک قرارداد مشارکت چگونه است؟
نظر و پاسخ
در فرض سوال، اولا: سلب حق جزیی صحیح است و در صورت تخلف مشروط علیه از شرط سلب حق فروش یا تقسیم سهمی شریک از ساختمان برای مدت معین، برای مشروط له حق فسخ ایجاد می کند.
ثانیا: مطابق ماده ۴۵۴ قانون مدنی، اگر قرارداد فسخ شود و عدم تصرفات ناقله در عین یا منفعت بر خریدار شرط شده باشد، قرارداد دوم باطل است.
با توجه به ماده ۱۴۹ ایین نامه اجرایی اسناد لازم الاجرا و ماده ۴۵۴ قانون مدنی (به نظر می رسد حکم کلی را بیان می کنند و مورد خاص را بیان نمی کند لذا به موضوع مانحن فیه نیز تسری می یابد) به نظر می رسد با وجود شرط عدم انتقال، در مدت معین شده مشروط علیه اهلیت لازم جهت انتقال مال را ندارد زیرا قبلا این حق را از خود سلب نموده است و شرایط اساسی معامله وجود ندارد. لکن مانند عقد فضولی در صورت تنفیذ مشروط له معامله نافذ خواهد شد و در صورت عدم تنفیذ معامله باطل است.
با توجه به اینکه شرط سلب حق یک شرط صحیح است و باطل نمی باشد، با وجود تخلف مشروط علیه از این شرط حق فسخ برای مشروط له به وجود می آید. اهلیت مشروط علیه از بین نرفته واساسا اهلیت چیزی نیست که بتوان آن را از بین برد. اهلیت یا وجود دارد یا ندارد. لذا با توجه به وجود اهلیت و مالکیت، شرایط اساسی معامله وجود دارد و معامله دوم صحیح است و فقط برای مشروط له حق فسخ وجود خواهد داشت.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۸