پرسش
(الف) به استناد یک فقره مبایعهنامه عادی دادخواستی به طرفیت (ب) به خواسته مطالبه خسارت ناشی از اموال غیرمنقول (یک باب مغازه) در محاکم قضایی مطرح کرده است. با فرض ثبوت تقصیر خوانده و ورود خسارت به خواهان، فروضات ذیل را تبیین فرمایید:۱- آیا در دعاوی مطالبه خسارت ناشی از اموال غیرمنقول احراز مالکیت شرط است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، رای دادگاه چیست؟۲- آیا مبایعهنامه عادی دلالت بر مالکیت خواهان دارد و دادگاه میتواند به استناد مبایعهنامه، مدعی را مالک تلقی و حکم به نفع او صادر کند؟
نظر و پاسخ
اولا: در دعوای مطالبه خسارت مربوط به مال غیرمنقول، احراز مالکیت ضرورت دارد؛ زیرا پرداخت خسارت به متصرف، از جمله مستاجر، مسیولیت خوانده (واردکننده خسارت) را از بین نمیبرد.ثانیا: در صورتی که ملک موضوع مبایعهنامه، سابقه ثبتی نداشته باشد و یا پرونده جاری بوده و در جریان ثبت باشد که با رعایت مواد ۴۱ تا ۴۳ قانون ثبت، دادگاه میتواند رسیدگی نموده و به عنوان سند مالکیت آن را مستند رای خود قرار دهد و در غیر اینصورت بر اساس مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و رای وحدت رویه شماره ۶۷۲، مدعی را نمیتوان مالک تلقی کرد.
طبق رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری ۱۶۶- ۱۳۷۵/۷/۲۸ اسناد عادی باید قبلا مورد تایید و تنفیذ مراجع قضایی قرار گرفته باشد. همچنین با استناد به رای وحدت رویه ۶۷۲ - ۱۳۷۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوانعالی کشور، در خصوص نقل و انتقال رسمی راجع به املاک دارای سابقه ثبتی حتما انتقال باید رسمی باشد و طبق رای وحدت رویه ۵۶۹ - ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیات محترم دیوانعالی کشور، رسیدگی به اختلاف طرفین در خصوص املاکی که به ثبت نرسیده با دادگستری است؛ لذا اولا: احراز مالکیت ضروری است. ثانیا: چنانچه سابقه ثبتی داشته باشد، مشمول رای وحدت رویه ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ است والا باید رسیدگی شود.
با استناد به مدلول ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و رای وحدت رویه شماره ۱۶۶ مورخ ۱۳۷۵/۷/۲۸، اسناد عادی مبین انتقال اموال غیرمنقول قبل از احراز مالکیت دارنده آن در محاکم قضایی قابلیت پذیرش و استناد را ندارد.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۸