لاولکس پرسش
با توجه به بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ که حسب آن رسیدگی به تمامی دعاوی تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار داده و استثناء صورت گرفته در رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه در خصوص دعاوی تخلیه عین مستاجره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، نظر به این که در این دعاوی غالبا موجر به عنوان خواهان تقاضای تخلیه عین مستاجره را به دلایلی از قبیل نیاز شخصی و یا تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره و... را می نماید و در صورت اثبات این دلایل بعضی از آنها مستلزم تعلق تمام حق کسب و پیشه و بعضی مستلزم نصف این حق به مستاجر و بعضی مستلزم اسقاط این حق می باشند و این که مستاجر در دفاع عموما منکر وجود این دلایل و ایجاد حق برای موجر جهت تخلیه می باشد و دفاعی در خصوص حق کسب و پیشه به عمل نمی آورد و با توجه به رای وحدت رویه شماره ۶۰ مورخ ۱۳۶۳/۱۲/۰۱ که حسب آن حق کسب و پیشه از تبعات دعاوی تخلیه می باشد و با عنایت به امری بودن این قانون و عدم امکان تراضی طرفین بر خلاف آن حسب ماده ۳۰ این قانون که بیان می دارد؛کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون پس از اثبات در دادگاه باطل و بلااثر می باشد:
اولا: آیا رسیدگی به دعاوی تخلیه عین مستاجره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ از ابتدا در صلاحیت دادگاه می باشد و به عبارت دیگر آیا صدور حکم تخلیه منوط به تعیین حق کسب و پیشه در صورت تعلق آن به مستاجر و یا اظهارنظر در خصوص آن در صورت عدم تعلق به مستاجر می باشد یا رسیدگی ابتدایی آن در شورا با این استدلال که خوانده مطالبه حق کسب و پیشه ننموده و یا حق کسب و پیشه در قرارداد ساقط گردیده، بلا مانع می باشد. و در فرض دوم آیا شورا باید بعد از مطالبه حق کسب و پیشه توسط مستاجر باید قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صادر نماید و یا به مطالبه حق کسب و پیشه توجهی ننماید و صرفا در خصوص تخلیه حکم صادر نماید ؟
ثانیا: آیا اسقاط حق کسب و پیشه در قرارداد اجاره با عنایت به ایجاد تدریجی آن و عدم وجود آن در زمان انعقاد قرارداد موجب اسقاط آن در زمان تخلیه می گردد ؟
نظر و پاسخ
اولا کلیه دعاوی تخلیه عین مستاجره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اعم از تعلق یا عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت، از ابتداء در دادگاه عمومی (حقوقی) محل وقوع عین مستاجر رسیدگی می شود و خارج از صلاحیت رسیدگی شورای حل اختلاف می باشد.
ثانیا با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اسقاط حق کسب و پیشه باطل و بلا اثر است.
نظر شماره ۱: با توجه به این که اظهار نظر در خصوص حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه است و قوانین جنبه امری دارند و توافق بر خلاف آنها قابل قبول نیست لذا عموما در صلاحیت دادگاه است چه خواهان از ابتدا مطالبه حق کسب و پیشه داشته باشد یا نه، چرا که ممکن است در ادامه رسیدگی (جلسه اول) این مطالبه را بنماید.
نظر شماره ۲: با استدلال فوق مطلقا در صلاحیت دادگاه است.
نظر شماره ۳: با توجه به صراحت قانون (ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴) که دعاوی تخلیه را به جز دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه در صلاحیت شورا قرار داده ولی از آنجا که نمی توان به دعاوی تخلیه بدون اظهارنظر راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه اظهارنظر کرد و اصل موضوع (سرقفلی و حق کسب و پیشه) در صلاحیت دادگاه است لذا از ابتدا در صلاحیت دادگاه است مگر آن که مواردی را که اساسا از ابتدا فاقد این حق (سرقفلی و حق کسب و پیشه) بوده باشد که در این صورت وقتی دعوی تخلیه مطرح شد در صلاحیت شورا خواهد بود.
نظر شماره ۴: اگر خواهان جهات تخلیه را در دادخواست مشخص کرده که به برخی حق کسب و پیشه تعلق می گیرد و بعضی ها خیر. لذا اگر خواهان از همان ابتدا مشخص کرده که مستلزم حق کسب و پیشه است، در صلاحیت دادگاه است و الا در صلاحیت شورا خواهد بود مثلا اگر به خاطر عدم پرداخت اجاره بها باشد مستلزم حق کسب و پیشه است و لذا در صلاحیت دادگاه است.
نظر شماره ۵: با توجه به مفاد قانون کلیه مواردی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است در صلاحیت دادگاه است.
نظر شماره ۶: هر کدام مستلزم حق کسب و پیشه است در صلاحیت دادگاه و مواردی که مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه نیست در صلاحیت شورا است.
جمع بندی: دو نظر وجود دارد ۱- مواردی که مشمول قانون مصوب سال ۱۳۵۶ است مطلقا در صلاحیت دادگاه است. ۲- باید تفکیک قایل شویم جاهایی که حق کسب و پیشه تعلق می گیرد در صلاحیت دادگاه و جاهایی که تعلق نمی گیرد در صلاحیت شورا است.
در خصوص سوال اول: نظر اول مورد تایید است.
در خصوص سوال دوم: آراء قابل اسقاط نیست چون امری است.
در خصوص سوال اول: نظر دوم مورد تایید است.
سوال دوم: آراء قابل اسقاط است چون یک حق است.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۷