نشست قضایی درباره تبیین وضعیت حقوقی پیش فروش آپارتمان به موجب سند عادی

وضعیت حقوقی پیش فروش ساختمان به موجب سند عادی، طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ چگونه است؟

نظر به این که اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، موکول به آیین نامه اجرایی شده که توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران رسیده باشد و نظر به این که در آیین نامه اجرایی سازندگان مجموعه های مسکونی بیش از ده واحد و طرح های عمرانی و توسعه زمین شهری، مکلف به رعایت مقررات و نظاماتی شده اند که تخطی از آن از نظر جزایی موضوع را قابل تعقیب دانسته؛ مضافا قراردادهای پیش فروش و نیز قراردادهای واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد؛ لذا با توجه به اطلاق و عموم قانون مدنی، منعی برای رسیدگی به دعاوی اشخاص به خواسته الزام به وفای به عهود و شروط به موجب سند عادی وجود ندارد. اولا - هدف از تصویب قانون فوق، همانا برقراری نظم و جلوگیری از تکرار فروش بوده؛ لذا تفسیر آن باید به نحوی نباشد که این شایبه به ذهن متبادر شود که تصویب و یا عدم تصویب آن علی السویه است ثانیا - با توجه به مواد ۱ و۳ از قانون مورد بحث و این که ماده ۳ شرط صحت بوده به هر حال مجازات نیز پیش بینی شده است (هر چند بدون جنبه عمومی است) ثالثا - مقایسه موضوع با عقد دایم و یا معاملات غیر رسمی صحیح نیست؛ چرا که در عقود اخیر الذکر با رضایت طرفین، عقد واقع می شود. اما در مانحن فیه با شرایطی که مطمح نظر قانو گذار است، تعهد در نهایت منتهی به تملیک می شود. در نتیجه، قرارداد پیش فروش ساختمان با سند عادی بر خلاف نص قانونی فوق و برابر ماده ۱۰ از قانون مدنی مسموع نیست. معامله باطل نیست؛ چون مغایرتی با مقررات شرع انور اسلام ندارد. رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۱