پرسش
مبنای محاسبه تعدیل اجاره بها، به نرخ روز در بخش اخیر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، چیست؟
نظر و پاسخ
به موجب قسمت اخیر، ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، دادگاه ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران، حکم به تعدیل اجاره بها صادر می کردند، لکن قسمت اخیر ماده ۴ قانون مذکور در تاریخ ۱۳۵۸/۹/۲، از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره بها، به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت، بدیهی است اظهارنظر کارشناس می باید با اوضاع و احوال محقق و معلوم مسیله مطابقت داشته باشد، تا دادگاه به آن ترتیب اثر دهد (مفاد ماده ۲۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب)
چون موضوع تعدیل اجاره بها فنی و تخصصی است، در مرحله اول یک مبنای اصلی و اساسی این تعدیل، انتخاب کارشناس مربوط و نظر وی مبناست. اما این نظریه کارشناس موضوعیت ندارد و زمانی مورد پذیرش دادگاه قرار می گیرد که این عوامل تاثیرگذار: عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی مدت اجاره، مکان مکلف مورد اجاره و موقعیت تجاری آن، میزان اجاره بهای سال های گذشته، عمران و تعمیرات و تغییراتی که مستاجر، جهت استفاده بهتر از مورد اجاره به وجود آورده است، شاخص تورم و دیگر واقعیت های موجود تاثیرگذار نیز لحاظ شده باشد.
چون بحث تعدیل اجاره بها، تخصصی است، باید تعیین آن را به کارشناس ارجاع داد و چون کارشناس هم مطابق موازین قانونی انتخاب و بر این اساس نظر خود را ارایه کرده است و کارشناس است که اموری را که در تعیین نرخ عادله روز اجاره بها موثر است شناسایی و تشخیص و لحاظ می کند، بنابراین، تنها نظر کارشناس را دادگاه، باید مبنای تعیین اجاره بها به نرخ عادله قرار دهد و نظر کارشناس در این خصوص، موضوعیت دارد نه طریقیت.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۸۰