نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۳/۱۰۹۸ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۱۷

۱ - در صورتی که موجر برای ساخت اعیانی (ساختمان) به مستاجر اذن دهد، با توجه به ماده۵۰۴ ،قانون مدنی آیا پس از سپری شدن مدت عقد اجاره، حق تقدم در انتخاب های مذکور در این ماده با موجر است؟ ۲ - چنانچه در ساخت اعیانی مستاجر بر خلاف موازین آمره ساخت یعنی اخذ پروان ه از شهرداری اعیانی احداث کند، آیا حق مندرج در ماده یادشده، همچنان برای وی باقی است و یا آنکه چنین حقی مقید به رعایت دیگر مقررات؛ از جمله اخذ پروانه ساختمان است؟

۱ - اجازه موجر به مستاجر برای ساخت بنا و مستحدثات و یا غرس اشجار در مورد اجاره عرفا و هم چنین به دلالت التزامی، مستلزم استمرار در استفاده و بهره برداری از مستحدثات یا اشجار غرس شده است؛ مگر آنکه خلاف آن مورد توافق قرار گیرد؛ به همین سبب است که در ماده۵۰۴ قانون مدنی بر عدم جواز اجبار مستاجر به خرابی بنا تصریح شده است؛ بنابراین بنایی که پس از ا خذ موافقت موجر توسط مستاجر در مورد اجاره احداث شده است، باقی خواهد ماند و استفاده صاحب اعیانی از آن مقدم است و پس از پایان مدت اجاره، فرض خلع ید مستاجر از بنای احداثی با پرداخت اجرت المثل اعیان قابل پذیرش نیست و موجر فقط می تواند اجرت المثل عرصه مورد اجاره را مطالبه کند. توضیح آنکه، به نظر می رسد فرضی که در قسمت اخیر ماده۵۰۴ قانون مدنی ذکر شده است، ناظر بر موردی است که مستاجر پس از سپری شدن مدت اجاره تمایلی به تداوم .رابطه استیجاری نداشته باشد ۲ - در فرض سؤال، صرف عدم رعایت نظامات مربوطه در امر ساخت و ساز ت وسط مستاجر (عدم اخذ پروانه ساختمان) موجب سلب مالکیت نسبت به بنای احداثی و نیز سلب حق وی بر اعمال ماده۵۰۴ قانون مدنی نمی باشد و ضمانت اجرای آن، مشمول مقررات مربوط به تخلفات ساختمانی (در فرض سؤال تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقا ت بعدی) می.باشد