پرسش
شخصی براساس قرارداد، یک واحد آپارتمان را از سازنده آپارتمان پیش خرید کرده و مالک (سازنده) با عقد قرارداد رهنی برای ساخت، ملک را در رهن بانک قرار داده است. با توجه به قرارداد رهنی وتعهدات سازنده به بانک و وثایق سپرده شده برای بازپرداخت وام دریافتی، قرارداد پیش فروش یک واحد از مجتمع چند واحدی، از نظر حقوقی چه وضعیتی دارد؟
نظر و پاسخ
در مورد سوال با توجه به مفاد قرارداد و تعهدات طرفین و ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد تنظیمی از باب تعهدات طرفین از جمله قراردادهای لازم بوده و بین طرفین و قایم مقام قانونی آنان معتبر و لازم الاجرا است. مبانی تعهدات طرفین و مقتضای اطلاق آن قرارداد و شروط ضمنی و مصرح در قرارداد ایجاب می کند که پس از تکمیل ساختمان از ناحیه مالک سازنده و اخذ گواهی پایان-کار و صورت مجلس تفکیکی، واحد مورد معامله، منطبق با قرارداد به خریدار، انتقال رسمی و قطعی یابد. اطلاق چنین قراردادی ایجاب می کند که در هنگام تنظیم سند انتقال ملک از قید هرگونه بازداشت و رهنی آزاد باشد. بنابراین، از حیث نتیجه نظر اکثریت صایب تشخیص و تایید می شود.
با توجه به این که عقود و قراردادها نسبت به طرفین قرارداد که آن را منعقد کرده اند اعتبار دارد و نسبت به اشخاص ثالث نافذ و معتبر نیست و قراردادی که بانک در چارچوب قواعد و مقررات با سازنده آپارتمان منعقد کرده لازم و معتبر است و از طرفی سازنده آپارتمان ممکن است تعهدات دیگری به غیر از قرارداد رهنی در اختیار بانک قرارداده باشد؛ لذا این تعهدات ناظر به شخص سازنده و بانک بوده و افراد عادی نمی توانند به اسناد مقدم الصدور عادی یا هر قرارداد پنهان دیگری، ابطال قرارداد رهنی بانک را تقاضا کنند و مغایر با اصل قرارداد مذکور است.
پیش خریدار با سازنده به موجب قراردادعادی توافق کرده است که وجه ناشی از این بیع به صورت اقساطی و تدریجی دریافت و با پیشرفت کار ساختمان پرداخت شود و این بدان معنا است که پیش خریدار به تدریج در مبیعی که ایجاد می شود مالکیت پیدا می کند و با موجود شدن مبیع، آپارتمان با توجه به توافق قبلی، متعلق به پیش خریدار است و با التفات به این که این عین هنوز موجود نشده و قرارداد رهنی پیش فروشنده قبل از ایجاد و ساخت تدریجی آپارتمان و نسبت به عرصه بوده است و اعیان به صورت توافقی، متعلق به پیش خریدار است؛ لذا اصل قرارداد پیش خرید با توافق انجام شده صحیح بوده و تمام آثار و نتایج ناشی از عقد صحیح را دارا بوده و چنان چه سازنده برخلاف توافق، نسبت به ترهین عرصه اقدام کرده مکلف است با پرداخت سهم پیش خریدار، سهم وی را تفکیک و در اختیار او قرار دهد و از طرفی خسارت ناشی از این انتقال و رهن قرار دادن عرصه، توسط سازنده به پیش خریدار پرداخت شود.
رده:نشست های قضایی سال ۱۳۹۰